Desatoro pri prestavbe domu

Púšťate sa do prestavby? Zmodernizovať staršie bývanie je lákavé, no vždy je potrebné dodržať niekoľko pravidiel, aby vám náklady neprerástli na cenu za novostavbu.

Plánujte, zakresľujte. Kým sa rozhodnete pustiť do prestavby, mali by ste zhmotniť vaše predstavy na papier čo najdetailnejšie. Prinajmenšom vtedy, ak plánujete dispozičné zmeny a netypické riešenia zasahujúce do statiky, prípadne bude nevyhnutné meniť elektroinštaláciu, vodovodné potrubia, osvetlenie miestností a podobne. Ak sa púšťate do rozsiahlej rekonštrukcie, je lepšie využiť služby architekta, ktorý vás usmerní a na základe vašich predstáv vám s projektantom navrhne projekt. „Určite na začiatku s projektantom úzko spolupracujte, aby vedel, aké zmeny chcete a nevyplávali na povrch až neskôr, počas rekonštrukcie, keď vás môžu vyjsť oveľa drahšie,“ upozorňuje Roman Zednikovič, projektový manažér Würth Slovensko.

Zmerajte skutkový stav. Dôveruj, ale preveruj! Nesmierne dôležité je nanovo si zamerať skutkový stav geodetom, teda nevychádzať len z pôvodných podkladov, ktoré pri stavbe sú. „Väčšina ľudí alebo investorov to opomína, lebo je to finančná položka navyše. No moderné technológie, ako skenery prípadne rotačné lasery používané pri elektronickom zameraní, merajú veľmi precízne a odhalia aj odchýlky skutkového stavu od pôvodných podkladov. Ak sa odchýlky ukážu až počas realizácie, nezostane vám nič iné, len akceptovať zmenové listy, teda zmeny oproti pôvodnému projektu. To môže stáť oveľa viac financií aj času,“ hovorí Zednikovič. Ak totiž nesedí skutkový stav, budete napríklad musieť použiť väčšie množstvo poterov, omietok, alebo dokonca posunúť celú fasádu.

Zistite si predpisy. Ešte pred začatím prestavby by ste mali vedieť, aké všetky legislatívne predpisy musíte splniť a ktoré dotknuté orgány osloviť. Kedy napríklad máte len ohlasovaciu povinnosť a kedy je potrebné stavebné povolenie. Stavebný úrad zároveň nariadi presný postup krokov pri prestavbe.

Rekonštrukciu načasujte. Prestavbu je potrebné vopred načasovať, aby bol postup prác plynulý. Najmä ak súčasťou budú aj materiály, ktoré nie sú na sklade a treba ich objednať. Ak bývate v bytovom dome, s predstihom o rekonštrukčných prácach informujte susedov.

Firma s referenciami. Rekonštrukciu môžete urobiť svojpomocne, vtedy potrebujete stavebný dozor. Prípadne môžete zveriť prestavbu firme, ktorá zabezpečí realizáciu na kľúč. „Výhodami prác na kľúč napríklad sú, že máte jednu zmluvu a o realizácii aj reklamáciách rokujete len s jednou firmou. Jej výber však dobre zvážte - musí byť spoľahlivá, s históriou, o čom napovedia aj referencie,“ radí.

Počítajte s rezervou. Vopred si zistite všetky náklady, ktoré vás práce budú stáť. Požiadajte aj realizačnú firmu o detailnú cenovú ponuku, aby ste na konci nezostali nepríjemne zaskočený. „Vyčleňte si aj rezervu na nepredvídavé náklady, ktoré pri prestavbe môžu vzniknúť. Môže ísť o statiku, zmenu projektu, nedopracované detaily, nové legislatívne zmeny a podobne. Rezerva by mala byť okolo 20 %,“ dodáva Zednikovič.

Búracie práce - Podľa rozsahu búracích prác a množstva stavebnej sutiny buď odveziete odpad na zberný dvor, alebo objednáte kontajner. „Pozor však pri likvidácii nebezpečného odpadu. Ten môže vykonať len firma, ktorá má na to oprávnenie,“ upozorňuje Zednikovič.

Pozor na statiku. Pred rozsiahlejšou prestavbou domu je nevyhnutné skontrolovať statiku. „Pokiaľ sa dá a statika nie je vážne narušená, je výhodné využiť nosnú konštrukciu pôvodnej nehnuteľnosti. Statik musí urobiť dôkladnú analýzu, pastortizáciu. Posudok sa nedá urobiť len vizuálne, treba urobiť aj sondy, oklepať omietky na kritických miestach, urobiť vývrty do podláh, zistiť jednotlivé skladby a celkovo zhodnotiť stav domu. Tak zistíte, čo sa dá využiť a čo už treba vymeniť,“ upozorňuje. Posudok statika je potrebný aj v prípade rekonštrukcie, ak chcete meniť nosné priečky. „Hlavne v bytových domoch treba posudzovať prípadnú zmenu každej nosnej priečky aj z hľadiska celkového vplyvu rekonštrukcie na celý dom,“ upozorňuje Roman Zednikovič.

Nové rozvody zverte odborníkom. Ak chcete pri prestavbe nové rozvody, potrebujete odborný prístup elektrikára, plynára a vodára, prípadne kúrenára. Práve tu je nevyhnutné, aby ste mali do detailov zakreslený plán nových rozvodov a koordináciu jednotlivých inštalácií. „Ak už meníte rozvody elektriny v jednej miestnosti, je lepšie ich vymeniť v každej miestnosti, aj spolu s celou rozvodnou skriňou,“ radí. V prípade zmeny rozvodov vody dbajte na presné napojenie, ako aj inštaláciu revíznych dvierok. „Vhodná je aj náterová hydroizolácia, ktorú už renomované firmy ponúkajú,“ podotýka Roman Zednikovič.

Radiátory či podlahové kúrenie? Už na začiatku si ujasnite, či chcete radiátory, alebo napríklad podlahové kúrenie, kde bude potrebný zásah do podlahy ešte pred pokládkou napríklad plávajúcej podlahy, parkiet a podobne.

Myslite na logistiku. Prestavba netrvá deň. Už aj v prípade malej rekonštrukcie, ak súčasťou bude kuchyňa či kúpeľňa, musíte počítať s tým, že bude odstavená voda. Myslite preto na možnosť náhradného ubytovania. Obdobne nezabudnite myslieť na logistiku – ochranu nábytku. Či už ho budete presúvať z miestnosti do miestnosti, alebo najlepšie na miesto, ktoré je neprašné a suché – napríklad do garáže, pivnice, k susedom a známym a podobne.

Radí Ing. Roman Zednikovič, projektový manažér Würth Slovensko